Spór z deweloperem w sądzie – jak skutecznie dochodzić roszczeń z tytułu opóźnienia i wad nieruchomości?
Zakup mieszkania lub domu od dewelopera to często największa inwestycja w życiu. Oczekiwania są ogromne – lokal ma być gotowy na czas, w stanie zgodnym z umową, bez wad technicznych i prawnych. Niestety, praktyka pokazuje, że opóźnienia w wydaniu nieruchomości oraz usterki ujawniające się już na etapie odbioru są częste. W takich przypadkach nabywcy coraz częściej kierują sprawę do sądu, żądając odszkodowania, kar umownych lub obniżenia ceny. Jak skutecznie przygotować się do takiego procesu? Jakie dowody zgromadzić? Co orzekają sądy?
1. Opóźnienie w wydaniu nieruchomości – przesłanki roszczenia
Zgodnie z art. 476 Kodeksu cywilnego, dłużnik (w tym przypadku deweloper) popada w opóźnienie, jeśli nie spełnia świadczenia w terminie, a opóźnienie nie wynika z przyczyn od niego niezależnych. Z kolei umowy deweloperskie zazwyczaj zawierają klauzule kar umownych za zwłokę w wydaniu lokalu lub podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność.
Co może przysługiwać nabywcy?
- Kara umowna za każdy dzień opóźnienia,
- Odsetki ustawowe za opóźnienie,
- Odszkodowanie uzupełniające (jeśli szkoda przekracza karę umowną),
- Możliwość odstąpienia od umowy w przypadku rażącego naruszenia terminu.
Co powinien zrobić nabywca?
- Zachować umowę deweloperską, harmonogramy, aneksy i korespondencję z deweloperem,
- Udokumentować datę planowanego wydania lokalu (np. z umowy) i datę rzeczywistego przekazania,
- Zgromadzić dowody szkody (np. koszty najmu zastępczego, przeprowadzki, utracone korzyści).
2. Wady nieruchomości – odpowiedzialność dewelopera
Wady fizyczne nieruchomości mogą dotyczyć zarówno elementów konstrukcyjnych (np. przecieki, wilgoć, pęknięcia), jak i wykończenia (źle położone płytki, krzywe ściany, nieszczelne okna). Kluczowe znaczenie mają tu przepisy o rękojmi za wady (art. 556 i n. k.c.), które mają charakter bezwzględnie obowiązujący w relacjach z konsumentem.
Roszczenia nabywcy z tytułu rękojmi:
- Żądanie usunięcia wady,
- Żądanie obniżenia ceny,
- Odstąpienie od umowy (przy wadach istotnych),
- Odszkodowanie za szkody spowodowane wadami.
Warto dodać, że roszczenia z tytułu rękojmi przysługują przez 5 lat od odbioru lokalu (art. 568 §1 k.c. w zw. z art. 27 ustawy deweloperskiej).
3. Dowody w sprawie – co należy zgromadzić przed procesem?
W przypadku opóźnienia:
- Umowę deweloperską i aneksy z określeniem terminu wydania,
- Protokół odbioru z datą faktycznego przekazania nieruchomości,
- Korespondencję e-mailową lub listowną z deweloperem dotyczącą opóźnień,
- Dokumenty potwierdzające poniesioną szkodę (rachunki za wynajem, faktury za przechowanie mebli itp.).
W przypadku wad:
- Protokół odbioru technicznego z listą usterek,
- Dokumentację fotograficzną i filmową,
- Ekspertyzę rzeczoznawcy budowlanego,
- Korespondencję z deweloperem dotyczącą naprawy,
- Kosztorysy usunięcia wad lub faktury za ich usunięcie we własnym zakresie.
4. Taktyka procesowa i ryzyka
W sporach z deweloperami istotna jest dobra organizacja materiału dowodowego oraz jasne sformułowanie żądania pozwu. Strony często popełniają błędy polegające na:
- niewskazaniu podstawy prawnej roszczenia (np. pomieszanie kar umownych z rękojmią),
- braku dokumentacji zdjęciowej lub ekspertyzy,
- nieprawidłowym oszacowaniu wysokości roszczenia.
Deweloperzy z kolei bronią się, powołując na:
- siłę wyższą (np. pandemię COVID-19, kryzys surowcowy),
- brak winy (np. problemy z pozwoleniami),
- zastrzeżenia co do stopnia wadliwości (twierdząc, że wady są nieistotne).
5. Ciekawe orzecznictwo Sądu Najwyższego
Wyrok SN z 9 lutego 2022 r., sygn. I CSKP 69/21
Sąd uznał, że kara umowna za opóźnienie w wydaniu lokalu może być dochodzona niezależnie od tego, czy nabywca poniósł realną szkodę. Wystarczy sama zwłoka, nawet jeśli nabywca nie poniósł strat majątkowych.
Wyrok SN z 26 października 2022 r., sygn. I CSKP 291/22
Stwierdzono, że wada uznana za „nieistotną” w ocenie dewelopera może być „istotna” z punktu widzenia nabywcy, jeśli wpływa na sposób korzystania z lokalu – sąd uznał wadę akustyczną ściany jako istotną, umożliwiającą odstąpienie od umowy.
Wyrok SN z 14 lipca 2021 r., sygn. V CSKP 125/21
SN potwierdził, że w przypadku nieusunięcia wad w terminie określonym przez konsumenta, nabywca może powierzyć usunięcie ich innej firmie na koszt dewelopera, o ile deweloper został wcześniej wezwany na piśmie i miał realną szansę na naprawę.
6. Czy warto korzystać z biegłego?
W sprawach o wady techniczne opinia biegłego z zakresu budownictwa jest niemal nieodzowna. Sąd rzadko jest w stanie ocenić wagę usterek i koszt ich usunięcia bez pomocy specjalisty. Już na etapie przedsądowym warto zlecić ekspertyzę – może ona skłonić dewelopera do ugody.
7. Podsumowanie – kluczowe kroki dla konsumenta
- Dokładna analiza umowy deweloperskiej – w tym klauzul dotyczących terminu wydania i odpowiedzialności za wady,
- Dokumentowanie przebiegu współpracy z deweloperem,
- Zachowanie pełnej dokumentacji odbioru lokalu,
- Przygotowanie precyzyjnego pozwu z podaniem wartości roszczenia, podstawy prawnej i załączeniem dowodów,
- Złożenie wniosków o powołanie biegłego sądowego,
- Zastanowienie się nad mediacją – sądy często oczekują próby polubownego rozwiązania sporu.