Umowa dzierżawy lokalu pod działalność gospodarczą – na co uważać, by nie wpaść w pułapkę?

Dzierżawa lokalu użytkowego to jeden z fundamentów prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze usługowym, handlowym czy gastronomicznym. Często to właśnie od zawartej umowy dzierżawy zależy powodzenie całego przedsięwzięcia. Dlatego warto znać nie tylko podstawy prawne, ale także potencjalne zagrożenia wynikające z niedoprecyzowanych zapisów umownych. W tym artykule przyjrzymy się umowie dzierżawy z perspektywy przedsiębiorcy, który planuje wynająć lokal pod działalność, oraz opiszemy przypadek, który pokazuje, jak łatwo można wpaść w pułapkę – nawet mimo najlepszych chęci.

Podstawa prawna umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy została uregulowana w art. 693 i nast. Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisem art. 693 § 1 k.c. „przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”. Choć przepisy te mogą wydawać się proste, rzeczywistość gospodarcza wymaga zawierania umów precyzyjnych i zabezpieczających interesy obu stron.

Kluczowe postanowienia umowy – na co zwrócić uwagę?

Opis przedmiotu dzierżawy

Z punktu widzenia dzierżawcy absolutnie kluczowe jest, aby lokal był jednoznacznie określony: metraż, adres, standard wykończenia, dostęp do mediów, możliwość umieszczenia reklamy zewnętrznej itp. Warto także załączyć do umowy rzut lokalu i protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją fotograficzną.

Cel dzierżawy i możliwość jego zmiany

Niektóre umowy ograniczają sposób korzystania z lokalu, np. wyłącznie do działalności gastronomicznej. Dzierżawca, który w trakcie trwania umowy chciałby np. otworzyć działalność usługową w tym samym lokalu, może napotkać problemy. Dlatego warto zastrzec możliwość zmiany profilu działalności po uzyskaniu zgody wydzierżawiającego.

Czynsz – wysokość, waloryzacja, terminy płatności

Częstą pułapką jest brak mechanizmu waloryzacji czynszu lub jednostronna możliwość jego zmiany przez wydzierżawiającego. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, klauzule jednostronnego ustalania czynszu bez określenia obiektywnych kryteriów mogą być uznane za nieważne (por. wyrok SN z 9 marca 2017 r., IV CSK 320/16).

Odpowiedzialność za stan techniczny lokalu

Wielu przedsiębiorców nie zdaje sobie sprawy, że w umowie dzierżawy można przerzucić obowiązki remontowe i konserwacyjne na dzierżawcę. Jeśli umowa nie reguluje tej kwestii, zastosowanie znajdzie art. 681 k.c., który mówi, że to wydzierżawiający ma obowiązek dokonywania napraw, chyba że strony postanowiły inaczej.

Prawo wypowiedzenia i jego skutki

Należy dokładnie zbadać przesłanki i terminy wypowiedzenia – zarówno umowy zawartej na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Umowa powinna również przewidywać możliwość wcześniejszego rozwiązania za porozumieniem stron oraz kary umowne w razie niedotrzymania warunków.

Zabezpieczenia – kaucja, weksel, poręczenie

Z perspektywy dzierżawcy ważne jest, aby forma zabezpieczenia była proporcjonalna do ryzyka, a warunki jej zwrotu jasno określone. Należy unikać zbyt wysokich kaucji lub weksli in blanco bez pisemnego porozumienia co do ich wypełnienia.

Przypadek z praktyki: pułapka w postaci ograniczenia czasu otwarcia lokalu

Pan Tomasz, przedsiębiorca z Łodzi, zawarł umowę dzierżawy lokalu pod kawiarnię w galerii handlowej. Umowa przewidywała obowiązek prowadzenia działalności przez minimum 10 godzin dziennie, przez 7 dni w tygodniu. Brzmi rozsądnie? Problem pojawił się, gdy w okresie zimowym znacznie spadła liczba klientów. Pan Tomasz – chcąc ograniczyć koszty – postanowił skrócić godziny pracy, co skutkowało nałożeniem kar umownych przez właściciela obiektu. W efekcie sąd, mimo że uznał klauzulę za zbyt rygorystyczną, oddalił roszczenie o jej całkowitą nieważność, wskazując na zasadę swobody umów (wyrok SA w Łodzi z 21 września 2020 r., I ACa 21/20). Przedsiębiorca nie zabezpieczył się wcześniej zapisem o możliwości zmiany godzin otwarcia w razie spadku obrotów.

Jak się przygotować przed podpisaniem umowy?

Skonsultuj się z prawnikiem – analiza umowy przez specjalistę to inwestycja, która może uchronić przed wielotysięcznymi stratami.
Sprawdź stan prawny i techniczny lokalu – czy lokal nie jest objęty hipoteką? Czy ma odbiory sanitarne?
Przeanalizuj okolicę i konkurencję – lokalizacja ma wpływ na rentowność przedsięwzięcia.
Negocjuj elastyczność umowy – możliwość zmiany rodzaju działalności, skrócenia czasu otwarcia czy wcześniejszego rozwiązania umowy może okazać się kluczowa w kryzysowych sytuacjach.

Umowa dzierżawy lokalu użytkowego może być początkiem sukcesu, ale też źródłem poważnych problemów. Dla przedsiębiorcy kluczowe jest, aby zawierana umowa była nie tylko korzystna, ale przede wszystkim bezpieczna i elastyczna. Odpowiednie przygotowanie, analiza ryzyk, precyzyjne zapisy i konsultacja z prawnikiem to najlepszy sposób, aby zabezpieczyć interesy firmy na przyszłość.

Potrzebujesz pomocy prawnej? Skontaktuj się z nami.

FACEBOOK | INSTAGRAM | LINKEDIN