O czym warto wiedzieć szukając terenu pod inwestycję?

Inwestycja w nieruchomość gruntową, czy to pod budowę budynku mieszkalnego, komercyjnego, czy przemysłowego, wymaga dokładnego zbadania wielu aspektów prawnych. Decyzje inwestycyjne związane z wyborem terenu powinny być oparte nie tylko na analizie potencjalnych zysków, ale także na gruntownej weryfikacji stanu prawnego działki, zgodności z planami zagospodarowania przestrzennego, jak i przepisami dotyczącymi ochrony środowiska.

1. Stan prawny nieruchomości

Pierwszym krokiem przy poszukiwaniu działki pod inwestycję jest sprawdzenie jej stanu prawnego. Kluczowym dokumentem w tej kwestii jest księga wieczysta nieruchomości, która zawiera informacje o jej właścicielu, ewentualnych ograniczeniach oraz obciążeniach. Oto najważniejsze elementy, na które należy zwrócić uwagę:

1.1. Dział I – Oznaczenie nieruchomości

W dziale tym znajdują się dane dotyczące położenia i powierzchni nieruchomości, co pozwala na porównanie tych informacji z faktycznym stanem działki.

1.2. Dział II – Właściciel lub użytkownik wieczysty

Ten dział wskazuje, kto jest właścicielem nieruchomości lub użytkownikiem wieczystym. Ważne jest upewnienie się, że osoba sprzedająca działkę rzeczywiście jest jej właścicielem i ma prawo do jej zbycia.

1.3. Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

Ten dział zawiera informacje o ewentualnych ograniczeniach w korzystaniu z nieruchomości, takich jak służebności, prawa drogi koniecznej, czy inne roszczenia osób trzecich. Zbycie działki obciążonej ograniczeniami może wiązać się z dodatkowymi kosztami, utrudnieniami prawnymi lub ograniczeniem swobody inwestycyjnej.

1.4. Dział IV – Hipoteki

Ten dział zawiera informacje o ewentualnych hipotekach ustanowionych na nieruchomości. Zakup działki obciążonej hipoteką oznacza, że nabywca przejmuje zobowiązania finansowe zabezpieczone na nieruchomości, co może wpływać na jej dalsze użytkowanie i inwestycję.

2. Plan miejscowy a możliwości inwestycyjne

Przed zakupem działki pod inwestycję, należy sprawdzić, czy teren ten jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Plan ten reguluje, w jaki sposób można zagospodarować daną nieruchomość, określa jej przeznaczenie (np. pod zabudowę mieszkaniową, usługową, przemysłową) oraz szczegółowe wytyczne dotyczące inwestycji.

2.1. Wniosek o wypis i wyrys z MPZP

Warto złożyć wniosek o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby uzyskać szczegółowe informacje na temat:

• rodzaju zabudowy dopuszczonego na działce,
• maksymalnej wysokości budynków,
• intensywności zabudowy,
• minimalnej powierzchni biologicznie czynnej,
• linii zabudowy.

Jeżeli działka nie jest objęta MPZP, konieczne będzie uzyskanie warunków zabudowy (WZ), które określają, jakie rodzaje inwestycji mogą być realizowane na danym terenie.

2.2. Warunki zabudowy (WZ)

Jeśli teren nie ma uchwalonego planu miejscowego, konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta określa, czy planowana inwestycja będzie zgodna z obowiązującymi przepisami i jakie warunki techniczne należy spełnić, aby ją zrealizować.

3. Uwarunkowania środowiskowe

Wybierając teren pod inwestycję, nie można zapominać o uwarunkowaniach związanych z ochroną środowiska. Działka może znajdować się na terenie objętym ochroną przyrodniczą, co w praktyce ogranicza możliwości inwestycyjne lub nakłada dodatkowe obowiązki. W przypadku większych inwestycji może być również konieczne przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko (OOŚ).

3.1. Raport oddziaływania na środowisko

W przypadku niektórych inwestycji, zwłaszcza większych i bardziej skomplikowanych, przepisy mogą wymagać sporządzenia raportu oddziaływania na środowisko. W raporcie należy uwzględnić:

• oddziaływanie inwestycji na faunę i florę,
• emisje hałasu i zanieczyszczeń,
• gospodarkę wodno-ściekową,
• potencjalne ryzyko dla lokalnych ekosystemów.

Decyzja środowiskowa, na podstawie raportu, może nałożyć na inwestora dodatkowe obowiązki, jak np. zachowanie określonej odległości od cieków wodnych czy zabezpieczenie przed powodzią.

3.2. Ochrona zabytków i archeologia

W przypadku terenów, na których znajdują się obiekty wpisane do rejestru zabytków, lub na których mogą znajdować się stanowiska archeologiczne, należy liczyć się z dodatkowymi ograniczeniami inwestycyjnymi. W takim przypadku inwestor może być zobowiązany do uzyskania zgody konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych lub przeprowadzenia badań archeologicznych.

4. Media i infrastruktura techniczna

Dostępność infrastruktury technicznej, takiej jak sieci wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne czy telekomunikacyjne, jest kluczowa dla każdej inwestycji. Dlatego warto sprawdzić, jakie media są dostępne w pobliżu działki oraz czy ich przepustowość jest wystarczająca do obsługi planowanej inwestycji.

4.1. Przyłącza mediów

Brak dostępu do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej lub energetycznej na terenie nieruchomości może generować dodatkowe koszty, które należy uwzględnić w planie inwestycyjnym. Warto zwrócić się do lokalnych dostawców mediów, aby uzyskać informacje na temat możliwości przyłączenia działki do sieci.

4.2. Drogi dojazdowe i infrastruktura komunikacyjna

Równie istotne jest sprawdzenie, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. Jeśli teren nie ma bezpośredniego dostępu do drogi, inwestor może mieć trudności z uzyskaniem pozwolenia na budowę. W takich przypadkach może być konieczne ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości.

5. Podatki i opłaty związane z nieruchomościami

Zakup działki pod inwestycję wiąże się z różnorodnymi opłatami, w tym podatkami. Właściciele gruntów muszą liczyć się z podatkiem od nieruchomości, a także opłatami związanymi z użytkowaniem wieczystym, jeśli taka forma prawna dotyczy danej działki.

5.1. Podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości to obowiązkowa opłata, która zależy od powierzchni nieruchomości, jej przeznaczenia oraz stawki podatkowej ustalonej przez lokalne władze. W przypadku inwestycji komercyjnych stawki podatkowe są zwykle wyższe niż w przypadku nieruchomości mieszkalnych.

5.2. Opłata planistyczna

W niektórych przypadkach, gdy wartość nieruchomości wzrasta na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, może zostać nałożona opłata planistyczna. Jest to jednorazowa opłata, którą właściciel nieruchomości musi uiścić na rzecz gminy.

Podsumowanie

Zakup terenu pod inwestycję to złożony proces, który wymaga dogłębnej analizy prawnej i technicznej. Aby uniknąć potencjalnych problemów i strat finansowych, warto dokładnie przeanalizować stan prawny nieruchomości, jej zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dostępność mediów oraz uwarunkowania środowiskowe. W wielu przypadkach niezbędne może okazać się również skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach oraz urbanistyce, który pomoże zidentyfikować ewentualne ryzyka i zagrożenia.

Jeśli artykuł wydał się Państwu pomocny – zapraszamy do kontaktu.
Adwokat Agnieszka Juchno-Marcjan

FACEBOOK | INSTAGRAM | LINKEDIN