Własność nieruchomości – przywilej czy zbędny kłopot?

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości – niezależnie od tego czy na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych czy inwestycyjnie – ten artykuł może Ciebie zainteresować.

Posiadanie nieruchomości, choć wiąże się z wieloma korzyściami, może również przynieść właścicielom szereg wyzwań. Problemy prawne związane z nieruchomościami mogą przybierać różne formy – od sporów sąsiedzkich po skomplikowane kwestie podatkowe czy administracyjne.

Niezależnie od tego, czy nieruchomość jest użytkowana w celach mieszkaniowych, inwestycyjnych czy komercyjnych, każdy właściciel powinien być świadomy potencjalnych trudności i posiadać wiedzę na temat przepisów prawnych, które mogą pomóc w ich rozwiązywaniu.

Niżej przyjrzymy się najczęstszym problemom z jakimi mogą spotkać się właściciele nieruchomości oraz omówmy jakie narzędzia prawne mogą okazać się przydatne w ich przezwyciężeniu.

Spory sąsiedzkie

Jednym z najczęstszych problemów, z jakimi borykają się właściciele nieruchomości, są konflikty sąsiedzkie. Spory mogą dotyczyć m.in. kwestii granic nieruchomości, hałasu, utrudnionego dostępu do drogi, czy przerostów roślinności.
W polskim prawie cywilnym istnieją przepisy dotyczące ochrony posiadania, które mogą być stosowane w sytuacjach konfliktów sąsiedzkich. Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które mogłyby utrudniać korzystanie z nieruchomości sąsiadów. W praktyce oznacza to, że właściciele muszą zachować ostrożność przy prowadzeniu działalności na swoim gruncie, aby nie zakłócać spokoju sąsiadów, np. poprzez nadmierny hałas czy emisję zanieczyszczeń.
Rozwiązanie sporów sąsiedzkich może wymagać mediacji, a w bardziej skomplikowanych przypadkach – interwencji sądu. Warto jednak dążyć do polubownego rozstrzygania konfliktów, gdyż postępowania sądowe mogą być długotrwałe i kosztowne.

Służebność gruntowa

Kolejnym problemem, z którym mogą spotkać się właściciele nieruchomości, jest służebność gruntowa. Służebność to prawo, które upoważnia właściciela jednej nieruchomości do korzystania w określonym zakresie z nieruchomości sąsiedniej. Najczęściej spotykanym przykładem służebności jest służebność drogi koniecznej, która daje uprawnienia do przejazdu przez nieruchomość sąsiada, gdy właściciel nieruchomości nie ma dostępu do drogi publicznej.
Choć służebność może być korzystna dla jednej strony, to dla właściciela nieruchomości obciążonej służebnością często wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Może to prowadzić do problemów związanych z zarządzaniem nieruchomością, planami inwestycyjnymi czy po prostu codziennym użytkowaniem gruntu.
W takich przypadkach istnieje możliwość wystąpienia o zmianę warunków służebności lub jej zniesienie, jeśli zachodzą odpowiednie okoliczności. Zgodnie z art. 294 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości obciążonej służebnością może domagać się jej zmiany, jeśli służebność utrudnia racjonalne korzystanie z jego własnej nieruchomości.

Kwestie związane z prawem własności

Nabycie nieruchomości nie zawsze kończy się bezproblemowo. Właściciele mogą napotkać różne problemy związane z tytułem własności, zwłaszcza jeśli transakcja była zawierana w przeszłości, a księgi wieczyste są nieaktualne lub niekompletne.

Jednym z problemów, z jakimi mogą się spotkać właściciele, jest roszczenie o wydanie nieruchomości przez osobę, która uważa, że posiada prawa do tej nieruchomości (np. na podstawie zasiedzenia). Sytuacje takie mogą być skomplikowane prawnie, dlatego ważne jest, aby właściciel miał pełną dokumentację potwierdzającą jego prawa własności.
Również postępowania spadkowe mogą prowadzić do konfliktów własnościowych. Nierzadko zdarza się, że po śmierci właściciela nieruchomości dochodzi do sporów pomiędzy spadkobiercami, którzy nie mogą dojść do porozumienia co do sposobu podziału majątku. W takich przypadkach konieczne może być wszczęcie postępowania o dział spadku.

Kwestie administracyjne i planowanie przestrzenne

Właściciele nieruchomości często napotykają na problemy związane z przepisami administracyjnymi, które ograniczają ich plany inwestycyjne. Dotyczy to zwłaszcza zagospodarowania przestrzennego, które może wpływać na możliwości budowy lub rozbudowy budynków na danym terenie.

Plan zagospodarowania przestrzennego określa, w jaki sposób dana nieruchomość może być użytkowana, np. czy może być przeznaczona na cele mieszkaniowe, komercyjne czy przemysłowe. Ograniczenia wynikające z planu mogą sprawić, że inwestycja stanie się niemożliwa do zrealizowania.

Jeśli właściciel nieruchomości uważa, że plan zagospodarowania przestrzennego w sposób nieuzasadniony ogranicza jego prawa, może on wystąpić o zmianę planu lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Warto jednak pamiętać, że postępowania administracyjne mogą być długotrwałe, a szanse na powodzenie zależą od wielu czynników, w tym od polityki lokalnych władz.

Podatki i opłaty od nieruchomości

Właściciele nieruchomości muszą liczyć się z koniecznością ponoszenia różnorodnych kosztów związanych z utrzymaniem posiadłości, w tym podatków od nieruchomości. Choć podatek ten jest stosunkowo powszechny, zdarza się, że właściciele spotykają się z problemami związanymi z jego wysokością lub sposobem naliczania.

Wysokość podatku zależy od przeznaczenia nieruchomości (mieszkalne, komercyjne, rolne itp.) oraz od stawki ustalonej przez lokalne władze. W przypadku, gdy właściciel uznaje, że podatek został naliczony nieprawidłowo, ma prawo do odwołania się od decyzji organu podatkowego. Warto jednak pamiętać, że spory podatkowe mogą być skomplikowane i często wymagają wsparcia prawnika specjalizującego się w prawie podatkowym.

Eksmisja i zarządzanie nieruchomościami wynajmowanymi

Właściciele nieruchomości wynajmowanych również mogą napotkać na trudności, zwłaszcza w relacjach z najemcami. Problemem może być zarówno zaległość w płaceniu czynszu, jak i odmowa opuszczenia lokalu przez najemcę po wygaśnięciu umowy.

W takich przypadkach właściciel może zdecydować się na wszczęcie procedury eksmisyjnej, która reguluje zasady usunięcia najemcy z zajmowanej nieruchomości. Procedura eksmisyjna jest jednak obciążona licznymi wymogami formalnymi i może trwać nawet kilka miesięcy, co powoduje dodatkowe koszty dla właściciela.

Właściciele nieruchomości muszą być przygotowani na różnorodne problemy prawne, które mogą pojawić się w związku z ich posiadłościami. Od sporów sąsiedzkich, przez kwestie związane z prawem własności, po regulacje podatkowe – każdy z tych obszarów może wpłynąć na zarządzanie i użytkowanie nieruchomości. Dlatego warto zapoznać się z podstawowymi przepisami prawa dotyczącymi nieruchomości oraz korzystać z profesjonalnej pomocy prawnej w przypadku bardziej skomplikowanych problemów.

Pamiętaj, że odpowiednie przygotowanie oraz znajomość przepisów prawnych mogą pomóc w uniknięciu wielu trudności i ochronić Twoje interesy jako właściciela nieruchomości.

Jeśli artykuł wydał się Państwu pomocny – zapraszamy do kontaktu.
Adwokat Agnieszka Juchno-Marcjan

FACEBOOK | INSTAGRAM | LINKEDIN